El desahucio de Maricarmen acelera un nuevo decreto de vivienda: ¿vuelve la moratoria de desahucios? Lo que todo propietario debería saber
Una mujer de 87 años. Setenta años viviendo en la misma casa. Una salida en camilla, con despliegue policial, en el barrio del Retiro de Madrid.
La imagen del desahucio de Maricarmen ha recorrido España en pocos días.
Y ha tenido una consecuencia inmediata: el Gobierno ha acelerado el nuevo decreto de vivienda, que, según distintos medios, podría llevarse al Consejo de Ministros el martes 29 de septiembre de 2026.
La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha asegurado que el decreto se aprobará "lo antes posible".
Pero la pregunta que se hacen ahora miles de personas no es política.
Es mucho más concreta:
¿Vuelve la moratoria de desahucios? ¿Y qué significa para mí si soy propietario… o inquilino?
Vamos a separar el titular de la realidad jurídica.
Primero, dónde estamos hoy: la moratoria cayó en febrero
Muchos propietarios siguen creyendo que los desahucios de personas vulnerables están suspendidos "desde la pandemia".
No es exactamente así.
El 26 de febrero de 2026, el Congreso rechazó convalidar el Real Decreto-ley 2/2026 (177 votos en contra, 172 a favor), que prorrogaba la suspensión de desahucios para hogares vulnerables. Era la segunda vez en un mes que el Congreso tumbaba esa medida.
Desde entonces, la moratoria extraordinaria quedó sin efecto, y con ella también el derecho de los propietarios a pedir compensación por las rentas no cobradas durante la suspensión.
En marzo, el Gobierno aprobó nuevas medidas urgentes, pero no recuperó la suspensión de desahucios.
Eso no significa que los desahucios sean rápidos. Según los datos del Consejo General del Poder Judicial, un procedimiento de desahucio suele alargarse entre seis meses y un año. Y la vulnerabilidad del ocupante sigue pudiendo provocar suspensiones y comunicaciones a servicios sociales conforme a la Ley de Vivienda.
Qué podría incluir el nuevo decreto
El texto definitivo todavía no se ha publicado en el BOE. Con esa cautela, y según la información publicada estos días, el borrador incluiría:
- Un nuevo "escudo antidesahucios": suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional mientras la Administración busca una solución.
- Eliminación de los límites actuales de suspensión (de 2 a 4 meses) en determinados casos.
- Aplicación a procedimientos ya en curso.
- Compensaciones a pequeños propietarios afectados, articuladas a través de las comunidades autónomas.
- Congelación de rentas en contratos que se renueven entre 2026 y mediados de 2028.
- Más control sobre el alquiler de temporada y por habitaciones, para evitar su uso fraudulento.
- Incentivos fiscales para propietarios e inquilinos.
Y aquí viene la advertencia importante:
Aprobar un decreto no es lo mismo que convalidarlo.
Un real decreto-ley entra en vigor al publicarse, pero debe ser convalidado por el Congreso en un plazo de 30 días. Este año ya hemos visto dos decretos antidesahucios caer en esa votación. Junts, Podemos, PNV, PP y Vox tienen posiciones muy distintas sobre este texto.
Es decir: podría entrar en vigor… y dejar de estarlo semanas después.
El otro dato que explica la tensión: uno de cada cuatro propietarios, en los tribunales
Mientras se debate la protección de los inquilinos vulnerables, los propietarios también están enviando una señal clara.
Según la encuesta anual de Asval (Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler), publicada el 10 de septiembre de 2026:
- El 24,58 % de sus asociados tiene una vivienda ocupada ilegalmente o en procedimiento judicial, casi cinco puntos más que hace un año.
- El 88,25 % se declara preocupado por la falta de seguridad jurídica.
- Cerca del 40 % ha contratado recientemente un seguro de impago.
Dos realidades que conviven: familias vulnerables sin alternativa de vivienda y pequeños propietarios que dependen de esa renta.
Y en medio, una norma que puede cambiar las reglas de juego de un día para otro.
Soy propietario y tengo un inquilino que no paga: ¿qué hago ahora?
La peor decisión suele ser esperar a ver qué pasa. (Ya lo explicamos en cómo gestionar clientes morosos y deudas complejas: en los impagos, el tiempo juega en contra del acreedor.)
Si el decreto se aprueba y se aplica a procedimientos en curso, cada semana puede contar. Estas son algunas actuaciones que conviene revisar cuanto antes:
- Documentar la deuda: recibos impagados, requerimientos de pago, comunicaciones por escrito.
- Revisar el contrato: tipo de arrendamiento (vivienda habitual o temporada), duración, prórrogas, garantías y avales.
- Cumplir los requisitos previos que exige hoy la ley para interponer la demanda, incluido el intento de solución extrajudicial.
- Comprobar si usted es gran tenedor o si la vivienda está en zona tensionada: las obligaciones cambian.
- Revisar el seguro de impago, si lo tiene: plazos de declaración y coberturas.
- Valorar la situación del inquilino: si puede ser vulnerable, conviene preparar el procedimiento teniendo en cuenta posibles suspensiones y compensaciones.
Cada caso es distinto. No es lo mismo un impago, un contrato vencido, un "inquiokupa" o una ocupación sin título.
¿Y si no es un inquilino, sino un okupa?
Aquí conviene no mezclar conceptos, porque es uno de los errores más frecuentes.
La moratoria de desahucios se refiere a arrendamientos y a situaciones de vulnerabilidad. La ocupación ilegal tiene otras vías.
Desde 2025 existe la posibilidad de tramitar como juicio rápido los delitos de allanamiento de morada y usurpación. Pero en la práctica, los plazos dependen muchísimo de la rapidez con que se actúe:
- Si se trata de la morada (primera o segunda residencia) y se denuncia de inmediato, la respuesta puede ser muy rápida.
- Si se trata de una vivienda vacía y pasa el tiempo, el procedimiento puede alargarse mucho más.
En la Costa del Sol, con tantas segundas residencias que pasan meses cerradas, esta diferencia es decisiva. Actuar en las primeras 24-48 horas y documentarlo todo puede marcar el resultado.
Soy inquilino y temo perder mi vivienda: ¿qué debo saber?
Si es usted inquilino y atraviesa dificultades económicas, también es importante actuar pronto:
- Conserve el contrato y todos los justificantes de pago.
- Acredite su situación de vulnerabilidad (ingresos, menores, dependencia, discapacidad) a través de servicios sociales.
- No ignore un requerimiento ni una notificación judicial: los plazos para responder son muy breves.
- Si su contrato se renueva en los próximos meses, esté atento al contenido final del decreto sobre la congelación de rentas.
Una pregunta que puede valer mucho dinero (o una vivienda)
No es "¿qué va a aprobar el Gobierno?".
Eso lo sabremos en días.
La verdadera pregunta es:
"¿Cómo afecta a mi contrato, a mi procedimiento y a mi vivienda?"
Porque una norma general solo cobra sentido cuando se aplica a un caso concreto.
Un piso alquilado en Marbella.
Una segunda residencia en Estepona.
Un desahucio ya presentado.
Un contrato que vence en 2027.
O una familia que necesita saber cuánto tiempo tiene.
Abogados en Marbella: analizar antes de que cambien las reglas
Estamos ante unas semanas decisivas para el alquiler en España. El decreto puede aprobarse, convalidarse, modificarse o caer en el Congreso.
En Abogados en Marbella analizamos contratos de arrendamiento, reclamaciones de rentas, desahucios y situaciones de ocupación, tanto para propietarios como para inquilinos, y le explicamos cómo le afectan los cambios normativos en su caso concreto.
Porque cuando las reglas cambian de un día para otro, la pregunta decisiva no es qué dice el titular.
Es qué puede hacer usted hoy.
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Actualizaremos este artículo en cuanto el decreto se publique en el BOE.
Fuentes: Congreso de los Diputados (votación de 26/02/2026, RDL 2/2026); encuesta anual de Asval (10/09/2026); datos del CGPJ (primer trimestre de 2026); informaciones publicadas por Público, Qué!, elEconomista e idealista (septiembre de 2026). Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico individual.