Licencias urbanísticas, suelo rústico y urbano, expedientes sancionadores, viviendas fuera de ordenación, vivienda protegida, viviendas turísticas y expropiación forzosa en Andalucía.
En Marbella, la situación urbanística decide buena parte del valor de una vivienda. Una ampliación sin licencia, una parcela en suelo rústico o una notificación del Ayuntamiento pueden bloquear una venta, una hipoteca o una herencia. Desde el despacho de Nueva Andalucía, junto a Puerto Banús, asesoramos a propietarios, compradores, comunidades y promotores de Marbella y de la Costa del Sol; desde Granada atendemos asuntos en el resto de Andalucía.
El 18 de septiembre de 2026 el Ayuntamiento aprobó definitivamente el nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) de Marbella, el primero de Andalucía adaptado a la LISTA, que sustituye al plan de 1986 en la ordenación general. Para muchos propietarios cambia lo que pueden hacer en su parcela y abre vías para regularizar construcciones que llevaban años en situación irregular.
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En qué podemos ayudarle
- Licencias y declaraciones responsables de obra, ocupación y cambio de uso, y recursos contra su denegación.
- Regularización de viviendas: declaración de asimilado a fuera de ordenación (AFO) y legalización cuando la normativa lo permite.
- Restablecimiento de la legalidad y órdenes de demolición: alegaciones, recursos y medidas cautelares.
- Expedientes sancionadores y multas urbanísticas, con revisión de la prescripción y la caducidad.
- Revisión urbanística antes de comprar una vivienda o una parcela: licencias, clase de suelo y expedientes abiertos.
- Nuevo PGOM de Marbella: cómo afecta a su finca y qué opciones abre.
- Viviendas turísticas: requisitos, cierres y sanciones.
- Expropiaciones y valoraciones urbanísticas: justiprecio y recursos.
Construir donde no se podía: qué ocurre después
Una edificación levantada sin licencia o en suelo no urbanizable no queda automáticamente condenada a la piqueta. El tiempo transcurrido, la clase de suelo, si existe o no protección especial y el momento procesal cambian por completo el resultado. Hay sentencias que ordenan demoler y sentencias que no, y la diferencia casi nunca está en la voluntad del propietario. Lo explicamos con sentencias en ¿Me pueden obligar a demoler mi casa en suelo rústico?
La AFO: convivir con la irregularidad
La declaración de asimilado a fuera de ordenación no legaliza la edificación, pero la saca del limbo: permite acceder a servicios básicos, escriturar con seguridad y transmitir. Es la vía más frecuente para miles de viviendas en suelo no urbanizable andaluz. Requisitos y procedimiento, en cómo legalizar y regularizar su vivienda en Andalucía.
Expedientes sancionadores y multas urbanísticas
Un expediente sancionador tiene plazos, caducidad y una fase de alegaciones que decide gran parte del resultado. Responder tarde, o no responder, convierte en firme lo que era discutible.
En Andalucía, la Administración solo puede ordenar la reposición de la realidad física mientras la obra está en curso y durante los seis años siguientes a su completa terminación, salvo en los supuestos del artículo 153.2 de la LISTA, en los que puede actuar en cualquier momento. Las infracciones graves y muy graves prescriben a los cuatro años y las leves, al año.
Cómo trabajamos
- Revisión de la documentación: escritura, nota simple, referencia catastral, licencias, planos y notificaciones recibidas.
- Valoración inicial: qué riesgo hay, qué plazos corren y qué opciones existen.
- Actuación: alegaciones, recursos, solicitud de AFO o de licencia, o negociación con la Administración.
- Seguimiento hasta la resolución firme, en vía administrativa y, si hace falta, ante los tribunales.
Qué conviene traer a la primera consulta
Escritura o contrato, nota simple del Registro, referencia catastral, licencias o declaraciones responsables, planos o fotografías de la obra y todas las notificaciones del Ayuntamiento o de la Junta, con la fecha en que las recibió: esa fecha marca los plazos para alegar o recurrir.
Por qué López-Sidro Abogados
Joaquín López-Sidro ejerce como abogado desde 1996 y fue Director General en la Junta de Andalucía, de modo que conoce por dentro cómo se tramitan y se resuelven los expedientes. Atendemos con cita previa en Nueva Andalucía (Marbella) y en Granada, o por videoconferencia.
Preguntas frecuentes sobre urbanismo en Marbella
¿Pueden demoler mi casa si se construyó sin licencia?
No siempre. Depende de la clase de suelo, del tiempo transcurrido desde que terminó la obra y de si existe ya una orden firme. Con carácter general, la Administración solo puede ordenar la reposición durante los seis años siguientes a la completa terminación, salvo en los supuestos que la ley excluye de ese plazo (artículo 153.2 de la LISTA).
¿Qué es la AFO y qué permite?
La declaración de asimilado a fuera de ordenación reconoce una edificación irregular frente a la que ya no cabe restablecer la legalidad. No la legaliza, pero permite acceder a los servicios básicos, escriturarla e inscribirla, y venderla o heredarla con más seguridad.
¿Cuánto tiempo tiene el Ayuntamiento para actuar contra una obra ilegal?
Para ordenar la reposición, seis años desde la completa terminación de la obra o, si es posterior, desde que aparecieron signos externos que permitieran conocerla, salvo los supuestos del artículo 153.2 de la LISTA, en los que puede actuar en cualquier momento. Para sancionar, las infracciones graves y muy graves prescriben a los cuatro años y las leves, al año.
He recibido una notificación de expediente sancionador, ¿qué hago?
Anote la fecha en que la recibió y consulte cuanto antes. Las alegaciones son el momento de discutir los hechos, la calificación de la infracción y la prescripción. Si no presenta alegaciones, el acuerdo de inicio puede considerarse propuesta de resolución (artículo 64.2.f de la Ley 39/2015).
¿Conviene revisar la situación urbanística antes de comprar en Marbella?
Sí. Con un plan general recién aprobado y miles de viviendas en situación irregular, conviene comprobar antes de firmar las licencias, la clase de suelo y si hay expedientes abiertos sobre la finca. Es mucho más barato que resolver el problema después.
¿Atienden asuntos fuera de Marbella?
Sí: en la provincia de Málaga, en Granada y, por videoconferencia, en el resto de Andalucía.
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